证券时报记者 张达
房地产政策走向备受各方关注，日前召开的中央政治局会议对当前的市场形势给出了最新判断，即“供求关系发生重大变化”，同时，对下半年调控政策走向定调，即要“适时调整优化”。
业内人士普遍认为，会议为下半年房地产政策持续宽松明确了总体方向，预计各地放松力度会加大，重点城市在认房认贷、首付比例、普宅认定标准等政策领域或进一步优化。虽然会议没提“房住不炒”，但这不意味着政策的全面转向，“房住不炒”依然是地方因城施策的底线。
中央政治局会议的此次全新表述，无疑给市场注入了强烈信心，A股市场房地产板块表现亮眼，连续两日上涨。
新形势：供求关系发生重大变化
中央政治局会议明确指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。平安证券房地产团队认为，“房地产市场供求关系发生重大变化”可能意味着国内房地产市场在经历“供不应求”到“结构性供不应求”后，再度迈入新的阶段。
“供求关系发生重大变化的新形势，实际上包括购房需求步入冰冻期，投资投机需求大规模离场，供求矛盾开始呈现供大于求的特征，二手房挂牌激增等。”易居研究院研究总监严跃进说。
2021年下半年以来，房地产市场持续下行，今年一季度经历短暂“小阳春”后，二季度楼市成交持续走弱。国家统计局的数据显示，6月全国商品房销售面积、金额同比分别下降18.2%和19.3%；同时，70城房价环比整体有所下降，二手房价下降城市有63个。易居研究院预测，7月全国50个重点城市新房成交面积同比缩水近四成。
据中指研究院统计，2022年我国总人口出现首次下降，城镇化进程放缓，人均住房面积明显提升，户均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到满足，房地产市场已经进入新房见顶后的回落阶段。
经历了过去20余年的高速建设，我国房地产市场已经整体上度过了供不应求、长期过热的阶段，城镇居民住房质、量已经得到了明显提升。中金公司房地产团队指出，在这一新形势下，一部分新房需求已经达峰或进入下行周期、同时存量及增量住房供给较为充分的城市，有必要在因城施策框架下优化房地产政策，以支持合理的刚性和改善性购房需求释放。
新定调：适时调整优化调控政策
在市场供求关系发生重大变化的新形势下，此次中央政治局会议提出，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。业内人士普遍认为，这为下半年政策持续宽松明确了总体方向，预计各地放松力度会加大。
此前人民银行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上也曾表示，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。
对于政策将如何调整优化，中指研究院市场研究总监陈文静认为，房地产政策的优化仍将以因城施策的方式推进，整体力度有望加大。普通二线和三四线城市在过去一年多的时间里，房地产限制性政策已基本放开，当前核心一二线城市政策空间仍较大，短期来看，这部分城市房地产政策有望进一步优化。
陈文静归纳了核心城市调控政策优化的六大主要方向：一是优化认房又认贷政策，降低首付比例，支持合理住房需求释放；二是优化限价政策，稳定预期，让价格回归市场；三是优化法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策，因区施策、一区一策帮助一二线城市郊区去库存；四是继续优化限售政策，进一步畅通一二手链条；五是降低二套房贷利率、降低交易税费，降低购房成本；六是优化北京、上海等城市的普宅认定标准。
招商证券房地产首席分析师赵可认为，需求端限购或仍是重点城市的政策底线，但在认房认贷、首付比例、普宅认定标准等领域或有进一步政策优化空间以适应新形势。各个城市或可根据自己的民生、经济、风险情况做出相应政策调整，对已经不适应当前供需情况的政策做出更多优化。
“房住不炒”仍是因城施策底线
值得注意的是，此次中央政治局会议未提“房住不炒”。对此，中原地产首席分析师张大伟认为，没提“房住不炒”不意味着政策的全面转向，“房住不炒”依然是地方因城施策的底线，也是未来中国楼市长期坚持的总基调，不应也不会突破。
浙商证券房地产分析师杨凡也认为，未提“房住不炒”的核心原因是把现阶段进一步放松政策以企稳房地产市场放在了更重要的位置上，但无论房地产政策松紧，它依然是政策调控的核心思想。
克而瑞研究中心也认为，未提“房住不炒”不代表定位动摇，而是当前市场形势下没有提的必要，类比今年的政府工作报告也没有提，实际上，“房住不炒”已成为住房基本制度和长效机制的基本遵循，会一以贯之地坚持。
